本文首发于微信公众号：地产八卦女。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
 |
中国大陆的每一个大城市，都是一个人口内外循环的综合体，但香港不是，它是一个孤岛。
香港是自由的，但也是封闭的。这里的底层人口出不去，因为没有可以接纳他们的退路，面对节节上涨的房价物价，他们莫衷一是，只能通过情绪发泄搞民主游行，刺激香港的排外情绪，进一步加速了香港的衰落；高层次学历的人口也很难进来，它不像是北京上海一样可以供13亿人自由来往，它连去这里工作、甚至去这里消费为经济做贡献都要限制，明显的是自己作死。
如果说，过去一百年大陆的封闭创造了香港的辉煌与开放，那么未来的一百年，大陆的开放反而极有可能引来香港的衰落与封闭——假如香港仍然不重大局、我行我素的话。香港，自此也成为中国五个一线城市中首先落寞的城市；香港，自此也逃脱不了被时代裹挟的命运。
文 | 地产八卦女
1
最近，受港中大民主墙上“撕海报”事件发酵，香港这个城市的未来再次引发了民众的讨论，甚至有媒体称“
对不起，香港，你已成为环深城市”！
知名财经评论员巴曙松更认为，“珠三角”或者“粤港澳大湾区”其实就是“环深圳都市圈”，未来城市格局将呈现“3+6”的局面——环北京、环上海、环深圳三大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都六大城市，香港和广州都是“环深圳城市群”的成员。
这样的说法，令人震惊。他是否有道理呢？
从各方面来讲，香港的条件是不差的，至少目前远优于深圳。不说20世纪香港的四小龙地位，单说现在，香港汇聚的资金总量仍然远超深圳35%（虽然深圳汇聚的资金已经达到广州的1.42倍，超过了“广州+佛山+肇庆”）；在交通枢纽地位上，香港优于深圳，与广州并列；至于国际交往中的地位，香港更是遥遥领先，拥有89个各国领事馆，位居全国第一（北京的是大使馆，不可比），而广州拥有54个各国领事馆，位居全国第三。至于深圳，还没有一个领事馆（上海拥有72个领事馆，成都有17个，重庆有10个，沈阳有7个，昆明、南宁各有6个，武汉有5个，厦门青岛西安各有3个）。
 |
 |
就目前的现状而言，香港的GDP和汇聚的资金总量，仍然远超深圳，香港仍然是粤港澳大湾区最顶尖的城市。
除了GDP和汇聚的资金量这类经济硬指标，深圳勉强可以与香港比拼外，在城市软实力层面，深圳就远远赶不上香港了。例如航空客运量，深圳的客运量2016年仅4200万人次，仅仅达到香港的60%，不及北京上海的一半；航空货邮吞吐量更是低迷，只有香港的四分之一、上海的三分之一；至于教育、医疗，深圳更是差强人意。
由此，我们可以这样说，深圳就像是一个发育比较迅猛的年轻小伙，虽然在构成骨架的经济硬指标层面已经可以与香港“大叔”比肩了，但如若这两个城市真的打起架来，深圳仍然打不赢香港。香港不仅骨架高，算上文教医疗，还是个大胖子。
2
尽管我们刚才提到香港仍然是粤港澳大湾区第一大城市，但很明显，目前的香港处于一个非常特殊的阶段，犹如背对着悬崖而立，向前走是鹏程万里，向后退则是万丈深渊。
为什么这么说呢？这要从香港和深圳、东莞这三座城市的关系说起。
深圳东莞的兴起，首先缘于香港的产业转移溢出效应，之后才慢慢内生性地培育出自己的产业和经济优势。而香港的兴起，则是源于1842年以来《南京条约》确定了特殊的大陆门户体制，在1949-1980年期间，大量承接从大陆带来的资本和转口贸易需求，进而奠定了其腾飞的基础。
对此，公众号米宅米宅写得非常清楚：
●1949年，大陆解放。来自上海等地的旧社会资本家大批涌入香港，为香港注入大量资本、劳动力。
●50-60年代，西方开始封锁中国。香港成为中国通往西方世界的唯一通道，香港成为大陆的另一个“广州十三行”。
●60-70年代，日本、德国的产业开始转移，香港以廉价劳动力和资本基础，承接了大量的产业转移，香港的制造业基础这就有了。
●70年代之后，大陆大批量引进西方成套技术设备，这些技术设备全部通过香港转口，天量的转口贸易和配套的金融体系，让香港迎来了最为黄金的10年发展期，奠定了香港成为世界级港口和世界级金融中心的基础。
时至今日，香港虽然在经济体量上逐渐被深圳赶上，但仍然是全球经济和中国内地经济的重要中介。根据商务部的统计，截至2015年，中国改革开放以来一共利用外资1.74万亿美元，其中47.87%来自香港；一共设立外资企业83.66万家，其中46%是港资企业。
 |
从上面我们可以看出，香港之所以兴起，是源于背靠大陆的门户中介地位。先有大陆的需求，然后才有了香港；有了香港之后，才有了深圳的萌芽、粤港澳大湾区的雏形。
由此，如果香港人认不清这一点，不以门户中介地位为核心竞争力，不以服务大陆为宗旨，面对大陆逐步开放的各个城市，香港其实是自断其臂。
而另一方面，有人说香港为什么不学新加坡自力更生，非要倚靠大陆呢？其实香港的地理条件，远没有新加坡好。新加坡依靠马六甲海峡，在航运业上占据独到优势（除非开建克拉地峡）。香港的维多利亚港虽然是世界三大良港，但其地理位置注定了将被上海超越。
此外，相对大陆城市，香港经济有两个非常大的弊端：
第一个弊端：缺乏独占性产业支撑。香港的金融、制造业、转口贸易，无一不是竞争性行业。只要大陆的城市有心与之竞争，香港的这些产业竞争力就有可能被取代。再比如刚才我们提到香港是个航运中心，但是这个航运中心，极有可能被上海所取代，所以香港的航运业，并非独占性产业。而澳门大力发展博彩业，背靠着大陆就足够养活这个城市，这就是独占性产业的优势。
第二个弊端：缺乏经济腹地。由于香港与大陆是两种体制，这种状况决定了香港不可能像中国的其他城市，比如郑州打造郑东新区，长沙打造湘江新区一样寻找新的经济试验田，而只能“螺狮壳里做道场”，因循守旧，导致不得不放弃一次又一次转型机会。比如1999年，董建华拟定“数码港”，原计划要发展互联网科技。试想在1999年的时候，专门开辟一块土地发展互联网，这是何等的长远目光。然而结果呢？因为地段太好，做房地产比做前途未卜的互联网更有钱赚，数码港也变成了高端房地产项目；后来董建华又提出搞“矽港”，结果这次香港人学乖了，以“炒地皮、炒楼价”的由头坚决反对，使得香港再次错过成为芯片制造中心的历史机遇。试想，假如香港有足够大的经济腹地，会有人担心港府炒作房地产吗？
从这一方面看，香港之所以在八九十年代将大量制造业转移到内地，一方面是因为大陆的经济政策转好，另一方面也是因为没有经济腹地、人口红利不够。正因为香港土地有限，没法不断开发新土地来促进产业发展，只能在有限土地内优化土地结构，提高土地利用率，以此来让产业再发展，但很显然，这种做法很明显是比不上北京划一块雄安新区白纸上作画的。
由此，香港经济要发展，在自身没有腹地、又不把大陆当腹地的情况下，在大陆逐渐开放后，是很难取得像过去大陆封闭时那样的辉煌的。
3
其实从人口角度看，香港这座城市的吸引力，是比肩于北京的。从其落户制度可以看出，外人需要在香港呆7年才能自动成为香港永久公民，如此高的门槛正说明其吸引力之强；过去二十年来，有超过20万的内地孕妇越过重重关卡，在香港医院临盆生子；香港的流动人口接近800万，香港也因此成为世界上人口最稠密的地区.......
吸引力大了，麻烦也就来了。不说香港人对大陆人的“蝗虫”污蔑，单是在人口引进政策上，香港就存在非常大的弊端。据星子了解，香港对于外来人口工作学习签证管制非常严格，目前暂停了投资移民，只能通过专才、优才计划争取名额，人才的流动在这里是很难的。至少相对于北上广深，目前的香港是一个非常难以融入的城市。（对比看50-80年代，那时的香港拥有偷渡成功就能安家落户的环境，吸引了大陆近百万有胆识的人群加入，彼时的人才环境相当好，香港排名前100位的富豪当中有40多个人都是改革开放之前的“逃港者”，催生了金利来集团创始人兼董事局主席曾宪梓，传媒大颚黎智英，“期货教父”刘梦雄，“乐坛元老”罗文，“文坛巨匠”倪匡等诸多人才）
而另一方面，香港却又是一个没法新陈代谢的城市。香港居留权的原则是“一经拥有，永不丧失”，香港现行法例并无放弃香港永久性居民身份的条款，香港人也没有退回大陆的身份渠道（中国实行的是世界上最严格的户籍制度）。其实就算大陆放宽了香港人的落户限制，深受资本主义自由熏陶的香港人，也不见得会放弃香港那优质的文教社会资源，回到社会主义的怀抱中。这导致很多香港的底层公民，面对节节上涨的房价物价莫衷一是，只能通过情绪发泄搞民主游行，刺激香港的排外情绪，进一步加速了香港的衰落。
1980年以来香港人口结构的演变
 |
从上图可以看出，香港65岁以上人口占比持续上升，15岁的未成年人占比持续下降，香港处于一个加速老龄化的阶段。而一河之隔的深圳，则是中国年轻人比例最高的城市！
这背后的原因，固然有产业结构的原因，但我个人觉得，根本原因还是在于香港的土地狭小，没有经济腹地，没有产业创新，也没有容纳更多人口的空间。所以香港只能通过自己的“优才和专才计划”，面向“成熟人才”按需招人，人才引进规模小，人口活力也不够；而深圳正处于高速增长期，食利阶层少于香港，城市空间尚未完全填满，故能提出“来了就是深圳人”的口号，吸引大量年轻人到深圳工作。
4
说完了香港，最后再说说深圳、北京、上海。
虽然这三个城市号称是中国三极，但不可避免的，这三个城市也将遇到如香港一样的土地瓶颈，以及因为土地稀缺导致的土著食利阶层效应，使得城市的上升空间大大受限、人才流动大大延缓。
下面是一张反映香港租金与工资变化的图，足以说明香港因为土地稀缺导致的土著食利效应。
 |
事实上，所有的中国城市都有行政区辖的限制，行政区划确定了土地空间，土地空间又确定了人口上限，土著居民在这其中获得的利益最大。幸好中国政府是一个典型的权力型政府，拥有最强悍的规划设计权限，使得城市可以通过规划新区跳出原有的框架，再次获得发展契机。典型的案例就有郑州郑东新区，长沙湘江新区，南昌红谷滩新区、温州瓯江口新区，等等。
由此，在北上深这三个城市中，深圳缺腹地，尚能通过深汕新区弥补；北京摊大饼模式难以为继，仍有个雄安新区可以帮帮忙；唯独上海，东边是大海，西边是太湖，只有西北面和西南面可能有新区划入的可能——如果没有新区划入，上海的发展，也有可能会陷入香港瓶颈。
而香港呢？
囿于制度的不同，香港几乎没有设立新区、跳出圈外求发展的可能。如果还拒绝掉大陆的热情与盛意，香港就真的如我前述所说，退一步，万丈深渊。
说到这里再给深圳提一个醒，深圳虽然搞了一个深汕新区，但这个新区距离深圳实在有点远，搞不搞得起来是个大问题。实际上，深圳在实体经济的雄厚度方面，以及发展用地的储备，落后广州很多。现在广州在创新、金融迎头赶上，深圳未来的地位可能不是越来越强，而是越来越弱。（但愿星子不是杞人忧天）
5
今年3月，作家李小加写了一篇《香港金融市场的新征程》，文章中说，过去30年中，香港为中国内地的改革开放主要做了三件大事：
第一，转口贸易；
第二，直接投资（FDI）；
第三，资本市场的大发展。
转口贸易给中国内地带来了第一桶金，FDI直接投资把中国内地变成了世界工厂，而香港资本市场的大发展则为内地源源不断地输送了发展经济的宝贵资本。
对于未来，李小加也同样展望了香港应该做的三件事：
第一件事是帮助内地居民实现全球配置财富；
第二件事是帮助中外投资者在离岸管理在岸金融风险；
第三件事是帮助内地实现商品与货币的国际定价，为中国资金定价海外资产提供舞台。
李小加说，香港做好这三件事的关键在于“一国两制”。“一国”使内地可以放心地让香港去努力创造这三个新的中心（内地的全球财富管理中心、领先的离岸风险管理中心、内地的全球资产定价中心），“两制”可以让国际社会充分拥抱香港这三个新的功能。香港，也完全可以充当“一带一路”的“超级联系人”，香港，也完全可以鹏程万里。
事实上，如果香港与深圳、东莞联手，不仅可以在较小的面积（5500平方公里）实现4万亿gdp，更能汇聚将近20万亿的巨额资金，不仅可以秒杀北京和上海，更能创造史上城市分工最明确、体系更成熟的湾区经济。
 |
所以，对于那些港独，我的看法是，何必自寻死路呢？！
香港，向前走鹏程万里，向后退万丈深渊！
推荐阅读：
各大地产开发商微信朋友圈里的爱恨情仇
你不知道：限购的越狠，地产股越是大涨
租房，永远也租不到买房的感觉
卢俊，对于买房的十条建议，我有几点不同意见
车才10万，车位却要40万！该买车位还是卖车？
 |
文章来源：微信公众号地产八卦女
转载请注明出处。
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们
