银行惜贷，开发商抢跑出货

　　罗韬

　　近日，恒大方面宣布其项目将以8.8折起进行降价销售，以期获得更多的销售额。

　　“恒大在银行的授信几乎用完，有些信托的额度也用完，需要快速回款才能保证现金流。”一位银行人士告诉记者。

　　种种迹象看，金融市场对房地产继续保持严厉。恒大春季打折卖房是一个信号，很多房地产商也均有一定的价格优惠，开始慢慢选择以价换量——他们都感受到房贷收紧对于楼市的影响。

　　“银行按揭贷款速度越来越慢，我们的回款速度也越来越慢，感觉日子不好过。”一位开发商人士告诉记者。

　　春节过后，全国各地银行房贷利率不断提高，同时银行的房贷额度也开始紧张，并进一步延长了放款周期。

　　增加购房成本

　　几乎所有主流城市的银行均不同程度上调了房贷利率，从记者了解情况看，目前的房贷利率在10%~20%左右。

　　目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5%~10%，除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外，上浮10%逐渐成为北京房地产房贷利率的主流水平。

　　而在上海，融360监测的上海地区30家银行中，首套房按揭贷款利率共13家银行执行基准利率上浮，其中最高的1家上浮20%。

　　在深圳，包括南洋银行、平安银行、邮储银行等都暂停了房贷业务。

　　二线城市济南同样出现了这样的情况，节后济南各大银行先后调整房贷利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小银行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。

　　房贷持续“定向加息”，贷款买房的实际成本越来越高。即便如此，房贷额度从年初就吃紧，多数银行一个月才放款一次。

　　成都的放款速度更慢。“我们放款速度通常是45天，很多额度还批不出来，这也间接拉高了购房成本。”一位成都建设银行客户经理告诉记者。记者了解到，成都大部分银行房贷利率都在基准利率基础上上浮10%~15%。

　　无锡一位房地产人士表示，无锡主流银行首套房房贷基准利率上浮15%，最高有上浮至20%。

　　不难发现，首套房购房贷款利率上浮成为全国房地产市场普遍现象。

　　以100万贷款还款25年为例，如果基准利率每月需要还款5307元，如果是按照目前普遍上浮10%计算每月需要还款6075元。

　　事实上，房贷的发放速度直接影响了购房者的购房意愿和开发商的回款，银行的上调将在一定程度上让市场进一步降温。

　　“我最近计划看房，发现按揭贷款的难度越来越大，房贷利率也非常高，感觉并不是最好的买房时机。”一位成都购房者余文婷告诉记者。

　　全国政协委员、房天下董事长莫天全认为，从去年年底开始到现在还是以稳定金融、防范风险为主导，房地产在过去几年当中发展特别快，尤其是一些大城市，房价涨得特别快，这实际上是不正常的，调控过程中控制住了房价，但是也有一些问题需要完善。金融是非常重要的一个环节，各个金融机构有自己的诉求点，在国家宏观调控导向之下，各个金融机构采取一些措施也是必要的。

　　开发商回款难度变大

　　收紧房贷，对于房企的回款影响也非常明显。

　　“收款难度越来越大，我们的考核越来越严。”上述开发商人士表示。

　　易居中国CEO丁祖昱认为，房企今年应该重视现金流，重视应用金融手段来对应周期变化。

　　有业内人士指出，金融手段的收紧，将影响开发商的销售节奏。

　　“房贷是影响房价走势的重要指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制‘炒房’的作用更为明显。”中原地产首席分析师张大伟指出。

　　易居智库研究总监严跃进认为，对于当前市场来说，贷款政策收紧是必然的，无论是可贷资金的规模变动，还是银行本身防范金融风险等角度，都会在此类贷款方面有所收紧。

　　“对于房贷市场来说，上浮的做法，多少是会对房地产交易形成利空的影响的。但是若严格来说，类似影响也还不是最主要的。当前市场的政策中，首付比例政策是最关键的，而上浮所增加的利息，相对来说不是主要的压力来源。所以信号意义反而更强，即银根收紧对房地产市场的影响是比较大的。”严跃进告诉记者。

　　融360分析，一旦更多银行开始暂停房抵贷，市场上的流动性会骤然紧张，将进一步打击投资炒房客的炒房热情。

　　张大伟认为，持续上涨的贷款利率，对于市场来说，年贷款额度继续吃紧，贷款利率继续上升，将进一步影响市场信心，交易量将开始缩小。

　　开发商促销或成趋势

　　第一财经记者梳理发现，超过50家公司提出了千亿销售目标。

　　丁祖昱认为，今年TOP30都将进入千亿规模。这意味着，很多公司将有更多的货值推出，销售压力将进一步增加。

　　以时代地产、越秀地产为例，今年目标均为500亿出头，但两家公司高管在业绩发布会上表示，短期有冲千亿计划，所以货量充足，今年预计去化率会下降，而市场也会因为资金面的紧张达到房价平稳的效果。

　　福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强表示，福晟2020年目标实现保底销售规模1300亿，行业排名至前30位。

　　未来三年，福晟将在2018年做实产品线及体系的搭建，2019年做深城市的占有率和区域的深耕，2020年做强产业链的完整的打造，实现由地产、商业、建筑和金融的四轮驱动。

　　规模之路的竞争下，每家闽系房企都不断给自己加码。泰禾集（000732.SZ）董事长黄其森不久前就曾对外表示，泰禾2018年计划销售额2000亿，较2017年有100%的增长。

　　不过，规模的竞争使得每家企业选择较高的杠杆，风险开始不断增加。福晟地产集团执行总裁吴继红曾认为，高负债问题是不可避免的阶段性问题，解决之道在于高周转一定要弥补掉高负债的风险，“另外还要看资产是不是优质，如果资产没有估值偏离的风险，则阶段性高负债企业是可以承受的。”

　　来自上海中原的数据显示，2017年房地产债权融资规模3481亿，融资平均成本5.9%。而2016年房地产债权融资规模11283亿，融资平均成本5.7%。

　　债权融资越来越难，作为资金密集型行业，饥渴的房企只能寻找其他办法进行融资。而从目前银行和信托人士处了解，房企今年在银行获取额度几乎困难，融资成本还将增加。

　　“目前看价格其实很难有突破，估计未来保证现金流，大家都会考虑提前出货。”一位开发商人士告诉记者。

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