“兴商建市”的义乌，最不缺的就是创富故事。用当地的说法，拥有40万商户的义乌市场，每天都在上演平民的创业传奇。在这些创业神话中，被称为“浙江女首富”周晓光的故事最为励志，堪称全国民企创业的标兵。在2017年胡润百富榜中，周晓光夫妇以330亿元的身价居于65位，2018年，她也是胡润全球“白手起家女富豪榜”的前26名。然而，债券危机的曝发，却将周晓光夫妇推向了舆论的风口浪尖。
在这次采访过程中，多次听到受访对象对周晓光夫妇债券危机的评价，“惋惜”和“迟早的事情”。
商城欠人气 商铺免费租
新光集团由“饰品女王”周晓光及丈夫虞云新创办于1995年，从主营小饰品起步，如今成为涉足地产、银行、保险、基金等行业的大型民营集团，旗下新光圆成(002147)一家上市公司，近百家全资子公司及控股公司，逾40家参股公司，总资产近800亿元。
周晓光丈夫虞云新的老家，浙江东阳，紧邻义乌。这座以横店影视城名闻中外的小城，也是新光集团旗下资产的又一根据地，核心项目包括东阳国际建材城和新光天地。
地处东阳的老城区的新光天地，在当地是规模较大的地产项目，项目共分三期，总建筑面积约24万平方米，包括商业地产、商品房。从项目的开发进度来看，新光天地的一期、二期已经完工，三期项目处在建设中。
2014年，新光集团与太平洋百货举行入驻签约仪式时，周晓光的梦想是要将新光天地打造成东阳“第一商业广场”。然而，这么多年过去了，新光天地在东阳人的眼中就是“没人气”。
在该项目中，新光天地二期的体量最大，建筑面积约10万平方米。由商务楼、首层商铺、地下商铺、地下车位组成。地下商铺2014年11月15日开盘，首层商铺2014年6月9日开盘。
当时收购预案显示，“新光天地二期”自持物业2-6层商业用房，共计325套。不过，这里的325套，并不代表二期的其他商业用房，新光圆成都已成功出售。
新光天地二期三面都是马路，地理位置较好。但是，记者在二期的首层发现，许多的商铺门口，帖着统一印制的“店铺出租”广告。工作人员说，“印有统一的店铺出租广告的商铺，都是自有的物业，现在可以出售和出租。”
沿街首层商铺，对于一个商业广场的重要性不言而喻。不过，从记者的目测来看，在新光天地二期首层，空闲的商铺大约超过70%。这些尚未开门的商铺，看上去普遍像未动工的毛坯房，有些商铺甚至连门都没有安装。
沿街商铺尚且如此，地下商场就更不用说。根据目测，新光天地一、二期的地下商铺，处于关门闲置的店铺超过80%，特别是一期地下商铺，几乎没有开门的店面，整个商场显得冷冷清清。商铺的玻璃上，到处都是出租、转售的电话号码。
一位承租人称，可能是定位和管理都有问题，整个商场不聚人气，特别是地下商场，从早到晚都不会有几个人逛街的人。所以，也没人愿意到这里开店免，费出租别人也觉得耽误时间。而一家正在装修的店家称，在这里开店的商家，一般都是做都是开网店的，不能指望实体店的销售。所以，这里的商铺可以看成是工作室。反正现在不要租金，先试试看。
商铺免费出租可不是一句玩笑话，在新光天地的地下商城的管理处，记者看到了一份《地下商铺租赁协议》，一个44平方米的商铺，租金标准为：第一、二年都免费出租，第三年2.02万元。
好的商铺有“一铺养三代”的说法，反之，占用资金不说，当初若是借钱投资的买家，还会有财务成本。冷清的新光天地，不仅影响着自有商业的出租，也使得买家们收租的预期落空。
在地下商城走访时，一家开门营业的店家称，这里门面大概都在30平方米左右，她2016年左右花了80万买了下来，由于租不出去，空在这里又浪费，所以她自己有空的时候，就来这里看看。聊天中，这位店家坦言，现在看来是套牢了，如果有人如果愿意接盘，60万也可以转手。
预期与现实的差距悬殊
商场冷清，不仅关系到新集团的租金收入，还会牵出三年前新光集团的地产项目在借壳时，标的资产评估的公允性是否合理。
东阳国际建材城和新光天地，是浙江新光建材装饰城有限公司(简称“新光建材城”)旗下的核心项目。2015年新光集团借壳时，东阳建材城有限公司100%股份作价52.01亿元，进入上市公司新光圆城。当时收购时，东阳建材城净资产为6.09亿元，按照52.01亿元的收购价，增值率752.91%。
东阳国际建材城是根据东阳市政府的城市改造计划，从城中拆迁转移至此地新建的专业市场，2008年竣工投入使用，为该区域第一个专业的市场。简单来说，东阳国际建材城是一个大市场，市场经营的人气，直接决定着商铺的出租率和租金。
当时的收购方案显示，东阳国际建材估值时，根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺的出租率统计，1-2层出租率约98%以上，本次评估出租率按95%计取。
然而现在的情况，与期初设想却相差甚远。占地面积近800亩的东阳国际建材城，是一个规模庞大的专业市场。按理说，经过10年的培育的专业市场，已经相当成熟。但是，从记者的实地走访来看，东阳国际建材城的商铺，也同样存在着成片闲置的情况。
在走访新光国际建材城时，对周晓光报怨的商家们比比皆是。一家经营地摊生意的商户称，“市场没有人气，可以去外面统一做活动、打广告，比如市内的公交车的车身、闹市区的墙体上，但是周晓光只知道收管理费，不负责市场的统一运营。所以这些年来，我们在外面跑业务的时候，经常碰到东阳本地人说，不知道建材城在哪里。”
由于市场没有人气，商户们的生意不好，所以市场近年来的涨租行为，使得商户们颇为不满。“2011年我刚刚来的时候，这个店铺的年租金是2万7千，今年5万多一年，对比东阳市区的同类市场，这里的租金也已经高出了一截。有生意也就罢了，没生意还涨租，这就让人难以接受了。”
当时的收购方案显示，根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺自2008年12月开业至基准日的租赁台账统计，测算出年租金增长为5.7%。但是，种种迹象显示，新光国际建材城的涨租模式很难持续。
这两年来，东阳国际建材城的租金确实涨了，但却得罪了市场里面的经营户们。在采访期间，一位商户称，周晓光当初开发建材城时候，她自己向东阳市政府保证过，30年不涨租。现在才几年，她已经涨了几次了。因为涨租的事情，建材城商家们还集中到东阳市政府讨说法，但东阳市政府回复是，当时周晓光确实说了不涨租，但那都是口头承诺，没有书面字据。现在项目已经属于新光集团，涨不涨租，都是企业自主行为，政府也不好干涉。
市场运营不善，还要涨租，所以计划搬出的商家大有人在。不过，他们退铺的过程却不太顺利。一位在市场经营多年的商户说，当初租赁的时候，每家商户都缴纳了押金。但是，去退铺的时候，新光集团却找理由扣押金。但即便是这样，一些商户们即使没有拿到返还的押金，也走得很坚决。
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