菏泽出台取消限售措施发酵一天后，在12月19日晚间迎来最新进展。

　　


　　菏泽市住建局发布的情况说明指出，本次取消新购房屋销售限制的政策出发点是回应部分棚改货币化补偿的市民无法购买存量住房的诉求。

　　多位业界人士指出，菏泽属于三四线城市，外来需求并不突出，因此，菏泽在以往的调控中并未出台限购政策。在目前房地产市场下行的阶段，限售政策对当地房地产市场的影响相对是小的，即便是取消，也不会像类似限购政策松绑那样影响大，所以取消后其实不见得会带来市场的躁动，反而是有助于为楼市交易提供更好的润滑剂。供给增加有助于平抑二手房房价。

　　从近期权威媒体的表述来看，“房住不炒”仍然是房地产调控的主基调，保持房地产市场的稳定仍是调控政策的重点。在这一过程中，不排除各地地方政府会政策做出动态调整。

　　本地影响有限

　　从时间线上看：

　　12月18日：山东省菏泽市住房和城乡建设局在其官网上发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称：通知)，通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。此前，菏泽市规定：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易。这是房地产调控2017年趋严以来，全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

　　12月19日上午：菏泽市住建局相关工作人员及山东省住建厅人士均表示，正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因，当地的市场情况。

　　12月19日下午：菏泽市住建局相关工作人员对媒体表示，由于后台系统还在调整，目前该政策还处于准备状态，没有正式启动。

　　山东省住建厅人士对媒体表示，菏泽住建局并没有向他们进行备案。关于房地产调控，山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的。

　　而市场已经率先做出反应，在预测调控政策出现调整的逻辑下，12月19日收盘，地产板块中鲁地产股以及主要布局三四线城市地产股纷纷涨停。

　　


　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，菏泽此次取消限售政策，引起了较多的市场关注，充分说明在“政策松绑”的问题上，当前市场比较关注。尤其是到了预判2019年市场和政策动向的时候，菏泽此类政策内容和口径，显然更受市场关注。

　　从此次回应来看，应该说取消限售是和二手房的交易或流动性不足是有关的。当二手房限售后，会使得房源更为稀缺，价格更容易上涨。这也要求对于二手房房源适当进行管控，即释放房源，减少房源流通方面的约束。

　　严跃进认为，当前政策出台是为了防范商品住房价格出现较大的波动，目的是为了房地产市场的平稳健康发展。侧面也说明限售政策也衍生出了很多复杂的问题。此次菏泽取消限售充分给予房屋转让自由权。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，对于当下各地楼市执行的政策看，本轮持续2年的调控潮，最主要的核心政策是限购、限贷，限售、限价，部分热点城市还有限商等。从市场影响看，力度最大的政策是限贷、其次是限购、限价。限售对于区域市场来说，直接影响不大，特别是菏泽仅限售2年，外地购房者3年，这一政策即使松绑，给区域市场带来的购买力也有限。

　　关注后续影响

　　从数据上看，2018年内，菏泽楼市的主要特点是：批准预售的新盘较多。经中国证券报记者统计菏泽市住建局网站信息，2018年以来，菏泽市区共批准预售项目共计108个，各项目涉及套数在几十套至千余套不等，总计涉及套数约在2万套上下。这对于只有800万常住人口的地级市来说，库存处于较高水平。

　　菏泽市三月和四月市区商品房预售办理情况

　　


　　对于菏泽出台的政策，也有楼市专家的担忧在于会引发模仿效应。

　　张大伟就指出，如果菏泽政策落地执行，那么后续可能会有效仿的城市。目前在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策。房地产调控虽然原则是因城施策，但与之前兰州等城市的限购调整不一样，限售是打击投机，打击短期流动性，这一政策取消，仍会给市场带来一定的心理影响。

　　从区域市场看，菏泽的棚户区改造规模非常大，而土地收入也非常大，最近几年的发展过于依赖房地产。这种情况下，限售松绑意味着调控的取向出现变化，对区域市场，对全国房地产市场都会带来很大的负面影响。

　　有地产行业人士提出不同意见，其指出，菏泽限售政策未必会有很大的效仿意义。2018年各地楼市的调控还是基于“房住不炒”的总体基调。各地也依照这个基调和本地实际情况，严格执行辖区楼市调控的主体责任。从菏泽的具体措施来看，无论是限售还是取消限售，都属于“针对各类需求实行差别化调控政策”的总体要求，从而保持市场稳定。

　　此外，从近期国家统计局公布的70城房价数据看，目前还有呼和浩特、大理、洛阳等城市环比涨幅明显，一些城市仍处于房价长期环比上涨。调控措施在分城施策上，依然要箍紧政策笼子，防止局部过热，炒作资金重新回炉。

　　(文章来源：中国证券报)

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