春节假期刚过完，国内楼市便传出一冷一热的两则新闻：一边是新年多地房贷利率上行，购房门槛再度提高。近期还有部分银行将首套房的贷款利率上浮至基准利率的20%至30%。另一边是，春节假期间返乡置业潮催生了三四线城市房地产热度，部分城市楼市成交同比增加46%。

　　面对各地银行纷纷上调房贷利率，一些刚需和改善性购房者抱怨称，房价即使会降一些，但是买房门槛更高了，难度更大了。2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上升21.75%。

　　实际上，银行不但把房贷利率全线上浮，还加大了对购房者的审核标准。除了征信良好，月收入覆盖月还款额的2倍外，还要求贷款人具有大专以上学历。而另一家股份制银行则要求，贷款人年龄在55周岁以下。

　　同时，银行虽然上调了房贷利率，但是发放贷款的速度明显要比去年底快了许多。近期从面签到过户大概需要15天-20天，从过户到放款需要1个月-2个月。也有个别银行放贷速度更快，面签完第二个工作日批贷，房本抵押后第二个工作日就能放款。

　　对此，业内专家表示，房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。但在此过程中，一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升，杀伤力度不容小觑。

　　不过，我们认为，今年并不是购房者置业的好时光：一方面，在房地产调控政策从紧，为了防止各地房价还会有报复性反弹，未来很长一段时间房地产调控不会放松，而且有从一二线城市向三四线城市传递的趋势。

　　另一方面，为了防控房地产金融危机的曝发。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐步显现，投资者购房的风险正在加大。1月份，银监会曾表示，2018年将努力抑制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。房地产金融在去杠杆的情况下，投资性购房者很容易“抓鸡不成蚀把米”。

　　


　　当然，也有人对今年房地产市场表现出较为乐观预期。因为数据显示，返乡置业潮推动了三四线城市房地产成交量的回升。2018年春节期间，大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃，这传递出一个信号，即：今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

　　实际上，我们不能因为春节长假期间部分城市出现返乡置业浪潮，就对2018年整年的房地产走势产生乐观预期。首先，受返乡置业，以及货币化棚改等因素的影响，29个二三线城市春节期间楼市成交量同比增加46%。苏州、福州等地房地产市场持续高温。不少标杆房企都在三四线城市开启“春节抢收”销售。

　　问题是，这次返乡置业买房潮的到来，主要还是来自于大城市里的外来务工人员，他们在城里打拼多年，并且知道在大城市买房无望，这次却看到家乡附近的城市房价还不太贵。为了给家人和孩子能改善居住条件，他们纷纷春节期间选择购房。

　　


　　但是，三四线城市生活条件远不及一二线城市优越，而且三四线城市房价虽然便宜，但是经济发展同质化严重，无法吸收更多的外来人口的流入，所以这种返乡置业潮不可持续。春节之后反弹的成交量又会重新回落。

　　再者，与大城市相比，老家附近的三四线城市房价性价比的确很高，但是春节之后的房贷利率全线上涨，同时“因城施策”的房地产调控也将逐步蔓延至三四线城市，这会使本想在三四线城市购置房产的人望而却步。

　　因为现在很多三四线城市房价较去年同期都番了一倍，失去了投资价值，在这个早已涨幅巨大的房价上买房，风险巨大。而且一旦房地产调控效应显现在房价上，三四线的买房风险系数也是相当高的。

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