“凡是来我们这里了解过的基本上都买了。”记者与销售人员的交谈间隙，一名老人在简陋的“售楼处”缴纳了定金，庆祝成交的彩蛋随即被敲碎，彩纸纷飞，老人笑了，销售人员也笑了。

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这到底是“馅饼”，还是“陷阱”？“25万一套精装公寓”，“35万买房赚75万”，这些超低房价和高额的返利诱惑，真真实实地发生在对商改住高压严控的北京楼市。

商改住是特定历史条件下的产物，也曾在北京市场中受到热捧，但一夜之间在因政策调控变成了灰色地带。在“老房老办法，新房新办法”的规则下，很多项目始终在边缘处试探。一个多月来，《每日经济新闻》记者多方调查，发现这背后还有一条神秘莫测的操作链。

“35万元变75万元”

2020年11月末的一个工作日，北京市朝阳区双井附近的天桥上，一位年轻的小哥大方地递过来一张薄薄的传单，“25万元的精装公寓了解一下”。好奇心驱使之下，记者拨通了传单上的电话，对方再三保证东二环附近有25万元一套的公寓。

随后数日里辗转多次的微信沟通，记者与电销人员确定了看房时间。出地铁十号线十里河站，向东走大约1公里，便是对方所给的地址弘善家园小区，这是位于北京东二环和东三环之间的一处大面积住宅区。

冷风瑟瑟的季节，在小区不远处的电线杆下，记者终于见到了现场销售人员小董。小董指引的项目是弘善家园某栋楼的底商，4层建筑，没有任何招牌或广告，若没有销售人员指引，根本不会有人意识到里面会有“售楼处”。

从一扇只容得下一人通过的小门进入内部，一个类似酒店大堂的敞亮空间豁然出现，很多地方尚未完成装修。大厅旁有一个灯火通明的小间，另一位项目管理层模样的销售人员胡大海（化名）热情接待了记者，并提出先看看房子。

穿过幽暗的走廊，乘坐了还没完工的电梯，便来到了更加幽暗的四层，随同的3名销售人员分别打开手机照明、打开房门、推上电闸，记者终于得以真正看清房间样貌。

这是一套大约60平方米的精装修房屋，沙发床寝一应俱全，类似于酒店标配，拎包便可入住。

“25万一套？”记者问。“不是，25万一套的是20平方米小户型，没有窗户，很多顾客不会选择的。”销售人员说，“这套每平方米1.5万元，总价大概是90万元。”

这显然和宣传差距甚大。随即3名销售人员又带记者看了90平方米户型和传说中的20平方米小户型，同样的精装修，同样的拎包入住。不过20平方米的小户型堪称暗室，颇有些令人窒息。

约半小时后，一行人终于回到灯火通明的小间坐下，胡大海问：“您是准备投资还是自住？”“这有什么区别吗？”

“投资和自住售价是不一样的。自住的话售价就是1.5万元/平方米，投资的话那套60平方米户型仅仅需要你付35万元，折合不到6000元/平方米，并且我们会提供稳定的返利。”胡大海熟练地介绍起来。

“这35万元里包含2万元装修费，所以你的本金是33万元。我们提供每年收益率15%的返利，这样每年得到的利息就是4.95万元，差不多7年就能回本，剩下就是你纯赚的了，咱们签15年的合同，到期一共能返你75万元，现在哪个理财产品都没有这么划算。”

在得知记者希望自住时，胡大海甚至劝说道：“我们每三个月返一次钱，平均每月大概是4000多元，这完全够你在潘家园附近租房子了。”

“买我们这里自住其实不太划算，几乎所有的客户都会选择投资。从目前情况看，选择自住的大概就两三户。”胡大海表示，如果选择投资，签订合同即可生效计息。

在了解到记者对企业返利能力的质疑后，胡大海十分确定地说：“这点你完全不用担心。我们和对面的中国医学科学院肿瘤医院有合作，这里后期会改造成肿瘤医院的病房，完全不用愁客源和收入。”

“借您的钱办自己的事”

胡大海继续熟练地向记者展示一系列合同文件，“25万一套公寓”的一系列操作链条至此完全展开。

记者发现，真正在运营这些房源的是北京素问酒店，购房人或者说投资人需与该酒店签署房屋租赁合同，为期15年，而这份合同规定了返租条款，也就是上文胡大海介绍的内容。

不过，这些房源并非素问酒店持有，而是其从河北安国药业集团处租来，为期同样是15年。但河北安国药业还不是这些房源真正的业主，是其从正阳恒瑞置业公司处租来的。胡大海提供的资料显示，该处房产属于商业办公性质，双方签订了15年的租赁合同。

“这么多正规的手续摆在这里，我们的生意逻辑也解释清楚了，真的没有什么好担心的。”胡大海直言不讳地表示。

但事实并没有这么乐观。《每日经济新闻》记者联系了中国医学科学院肿瘤医院，对方表示：“不知道素问酒店，也没有听过双方合作建立病房的事情。”

也就是说，胡大海口中稳定的资金和客户来源可能是子虚乌有。而素问酒店和河北安国药业集团的关系也颇为暧昧。

启信宝显示，素问酒店成立于2019年5月30日，控股方为北京明医企业管理集团有限公司，实际控制人李鹏，并且该公司名下仅有素问酒店一家子公司，两家公司的地址都在朝阳区弘善家园404号楼内。

素问酒店的经营范围很广，包括住宿、零售烟草、餐饮服务、销售食品、餐饮管理、零售服装等，也包括了“出租商业用房”。

表面上看，素问酒店和河北安国药业并没有关系，仅有的关系是酒店监事郭宝刚是后者实际控制人。但进一步挖掘可发现，虽然成立时间较短，但素问酒店已经经历了两次投资人变更，而该酒店最早的投资人就是安国药业实控人郭宝刚，此人在2020年2月18日变更为监事，李鹏补位成为股东。

后来胡大海也承认：“我们背后的老板就是河北安国药业，是很有实力的大药企。”而河北安国药业集团目前的经营情况已经是千疮百孔。

启信宝显示，目前该公司共涉及司法诉讼143起，广泛涉及民间借贷、借贷合同纠纷、不当得利纠纷等方面，成为被执行人高达29次。

记者留意到，河北安国药业集团还面临着持有物业被司法拍卖的窘境。其拥有的位于河北省保定市京保公路（保定市国有2002字第1306003138号）使用面积为63678平方米土地上的所有附着物将被评估、拍卖来偿还债务。

对于这件事，胡大海也并无回避，并表示“酒店还没有最终完工，其实我们老板也就是借您的钱办自己的事。”