3月28日晚间，朋友圈被深圳楼市“三价合一”的消息刷屏。

　　中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发下发通知，规定商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

　　读下来很拗口，简单来说就是，房屋交易中存在的“阴阳合同”现象将被杜绝。

　　“三价合一”正式落地

　　通知要求，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

　　何为“三价合一”？现实中，一套二手房交易会有四个价格：实际成交价、网签备案合同价、房管局计税评估价和贷款评估价。所谓“三价合一”，指的就是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

　　对此，业内人士普遍表示，“三价合一”后，会造成买房税费增加或者首付额增加。

　　深圳房地产经纪公司乐有家解释称，前期的二手房税费计算基准，一般是参考房管局计税评估价而定。目前深圳房管局评估价，多为房屋实际成交价的7成左右，因此缴纳的税费较低。以一套成交价为500万元，房管局计税评估价350万元的80平普通住宅为例，若是满5年唯一的二手房，三价合一前税费为3.5万元，三价合一后税费为5万元；而满2年不满5年，之前税费7万元，三价合一后税费10万元，增加了3万元；不满2年的二手房，之前税费25.33万元，三价合一后36.19万元，增加10.86万元。

　　另一方面，假设一套房屋实际成交价为400万元，为减少税费支出网签备案合同价定为300万元。三价合一前：银行贷款评估价可达400万或更高，贷款额度为400万元乘以0.7为280万元。买方需支付首付为400万元减去280万元为120万元，或者更少。三价合一后：银行贷款评估价只能取较低值的网签备案合同价，贷款额度为300万元乘以0.7为210万元，买方需要支付的首付为400万元减去210万元为190万元。相较之下，首付增加了70万元。

　　其实早在2017年9月30日，住房城乡建设部、人民银行和银监会三部委就发布了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，规定银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

　　[b]“三价合一”在全国推广？[/b]

　　深圳是全国楼市的风向标，此次推行三价合一，其他城市也可能跟进。

　　伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖预判，一些在市场交易方面不规范的城市，可能会跟进。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对此持相同观点，他认为市场确实存在不规范的问题，但接下来其他城市是否跟进，也要看深圳等城市的落地效果。

　　易居研究院副院长杨红旭认为，北京、上海利用高杠杆购房的情况少于深圳，在规范阴阳合同方面已有举措，因此谈不上跟进。

　　除了规范市场交易，三价合一还有更长远的考虑。

　　胡景晖认为，三价合一以后，政府可以掌握更真实的房屋交易数据。此前，统计数据不真实的问题，多次被诟病。

　　政府掌握真实数据的背后，是房地产长效机制的推进目的。

　　“解决房屋交易环节的不规范问题，期待房地产税开征，在持有环节增加税收，减少交易环节税收。”胡景晖说。

　　这次三价合一政策推行，某种程度上就是在为房地产长效机制的出台做铺垫工作。

　　三价合一执行的难点，易居研究院智库中心总监严跃进认为，相关税务、国土、住房和银行等部门需要有一个沟通协调机制，在评估价格的共享等方面有较好的沟通机制。

　　采访的专家一致认为，随着信息技术和评估技术的改善，二手房交易的合规性可以得到体现，同时也促进二手房交易中的公平性和稳定性。

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