“最近上海市场成交非常快，今年核心区域的市场均价涨幅13%以上。”这是一家高端豪宅中介近期要求业务员对外的统一说辞。

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12月9日上午，刘忻（化名）又把几套豪宅信息同时推送给微信里的几个近半年内一直在看房的准买家。因应公司要求，她在编辑信息的开头就附上了这句话。尽管刘忻微信里的储备客户有的会回应有的不回应，但刘忻近期推送信息的频率都加大了，因为最近上海新房成交异常火爆，摇号一场接着一场，且每次都很快清盘。她预计二手房市场也会随之起来，最近她确实成交了一套世茂滨江的二手房。

上海楼市最近火到什么程度呢？

据一名近期准备买房的准客户透露，12月8日，她参与了保利某项目的摇号，没有摇到前面的号码，结果当天两小时即售罄。这名客户此前已经参与了三四个项目的摇号，都无功而返，现在只好继续认筹招商旗下的新项目。

自今年7月份以来，上海新房认筹的人数就出现猛涨，彼时多个楼盘放开“不能同时认筹”的规定，同一个时间段内，客户只要资金充裕，均可以认筹多个项目。

楼市火爆的背后，是上海商品房新增供应的紧缺。

中指院数据显示，2020年1-11月，上海市商品住宅（不含保障性住房）新增供应593.74万平方米，同比下降11.7%。2020年11月，上海市商品住宅（不含保障性住房）新增供应15.98万平方米，环比下降76.8%，同比下降67%。11月，上海市商品住宅（不含保障性住房）可售面积675.09万平方米，环比下降5.3%，按照近6个月平均销售情况，出清周期为7.63个月。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年上海房地产交易无论是一手房还是二手房、普通住宅还是豪宅，成交都不错。这充分说明了市场需求量大，因此上海后续积极稳定市场的压力尚存，应积极增加土地和商品房供应。

8月成市场拐点

与深圳楼市相似的一点是，上海近期买房“打新”的人非常多，不仅是因为一二手房价倒挂，也是因为购买需求集中释放。

一位某楼盘在售项目的营销负责人告诉21世纪经济报道记者，上海楼市的拐点出现在8月，在7月就有很明显的征兆。

今年疫情进入常态化防控后，楼市供应逐渐恢复，除了今年4月有32个楼盘入市之外，8月上海楼市一共有30个盘领到预售证，市场活跃度高涨。8月有多个盘认筹率超过100%，其中5个楼盘出现“千人摇”。

从上海最近3年来的二手房数据可见，上海平均每月成交2.2万套左右；疫情缓解之后，从今年二季度开始，上海二手房的成交量一直维持在2.7万套以上。9月份，二手房的成交量已经达到了3.2万套以上，达到了2016年之后整个上海二手房成交峰值；10月，二手房的成交套数回落到2.8万套，11月又回到3.2万套的成交量。

二手房成交上升，不仅显示了市场的购买力，也说明这是二套房潜在买家置换房产的一个途径。在上海，很多人只有卖掉手中的第一套房子才能买第二套房子，而二手房的流动性增加，也推动了一手房的回暖。

由此，正如上述营销负责人所言，明年上海还会有大量新项目入市，尽管整体供应呈现下跌态势，但这样的热度会一直保持。预计一手房火热的趋势会一直延续到明年年初。他认为，2021年5月前都是一个在上海买房的窗口期。“上海楼市的热度实际上是一直保持着的，甚至会延续到明年。”

上海中原市场分析师卢文曦分析认为，年底楼市温度不减的因素有三，主要有供应不足、消费者投资心态严重、城市动迁释放的购买需求。

首先，房子不够卖。通常来说，经过1年奔跑，需求释放差不多了，年底供求趋弱，出现超高认筹率的现象不应该是普遍现象。但是今年情况的确有所不同，因为新房的确不够卖了。今年上海新盘供应差不多678万平方米，同比去年减少10%，但是成交量同比却增加超过10%。当前新房库存760万平方米，去化周期不到9个月。而上海平均从拿地到可以销售，这个周期差不多在11个月左右。由于预售制度、资金监管等因素影响，上海房企在上海建造房子的节奏开始跟不上销售的节奏。

其次，买涨不买跌，房价上涨趋势明显。房价上涨趋势和成交量释放节奏同步，今年房价最低点就是3月份。4月后楼市成交量快速释放，此后一直在高位盘整，房价自然也随着成交量逐步向上。新房因为有限价因素，所以在上涨幅度上直观感受不如二手房那么明显。从中原二手房价格指数来看，从3月最低点到11月最高点，反弹幅度已经超过5%。大家普遍有买涨不买跌的心态，房价上涨趋势那么明显，所以急切入市的人也就越多。

最后，上海有动迁旧改助力。上海今年旧改力度非常大，年底还有黄浦等区有动迁。这些需求直接进入了新房、二手房市场。

冷热不均的市场

事实上，上海房管局在2020年已经发放预售证超过200张。从2018年以来，连续三年都保持在这样的水平。业内人士反映，上海今年1-11月成交142幅住宅用地，共计1374.89万平方米，同比增长9.49%。加上今年上海土地供应量库存保证，明年依然会有超过200张预售证入市。